Модель защиты права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом граждан - собственников

МОДЕЛЬ

защиты права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом граждан - собственников
 

Если земельный участок еще не оформлен в собственность:

     I. Право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственников квартир.

      1.1. Статья 289 ГК РФ предусматривает право собственности на долю в общем имуществе дома собственника квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру.

     II. Земельный участок - как объект права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственников квартир.

     2.1. Формирование земельного участка.

     2.1.1. Статья 36 Жилищного кодекса РФ определяет состав общего имущества многоквартирного дома, в который включен  и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

     2.1.2. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений  регулируется статьей 273 ГК РФ.

     2.1.3.  Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, наделено правом обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.  

     2.2.  Межевание земельного участка.

     2.2.1. Градостроительный кодекс РФ (ст. 58 - 59) обязывает архитектурно-планировочные и земельные органы провести размежевание земельных участков, чтобы каждый дом независимо от формы собственности на него знал, какой участок закреплен за ним. Это относится как к старой, так и к новой застройке.

     2.2.2. Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации предусматривает, что на территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки.

     2.2.3.  При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.

     2.2.4.  Границами территории участка являются границы землепользования. Участок жилой, смешанной жилой застройки состоит из площади подошвы застройки и придомовой территории. Придомовая территория включает следующие обязательные элементы: подходы и подъезды к дому, гостевые автостоянки, территории зеленых насаждений с площадками для игр и отдыха.

     2.3.  Кадастровый учет земельного участка.

     2.3.1. Право общей долевой собственности на земельные участки, в отношении которых кадастровый учет был произведен до введения в действие ЖК РФ, возникло с 1 марта 2005 г., тогда как право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельные участки, которые не были сформированы до введения в действие ЖК РФ, возникнут с момента их формирования и проведения кадастрового учета.

     2.3.2.  В соответствии со статьей 1 Федерального закона  "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. речь идет о возникновении права собственности только на земельный участок, границы которого установлены, межевание  проведено, ибо до момента проведения государственного кадастрового учета земельный участок ни как объект недвижимости, ни как объект прав еще не существует, поскольку недвижимостью признается лишь индивидуально-определенная вещь, т.е. вещь, индивидуализированная до степени невозможности смешения со сходной вещью.

     2.4. Расходы по подготовке необходимых документов.

     Расходы по проведению соответствующих землеустроительных работ и оформлению весьма обширной документации возложены на будущих сособственников земельного участка, т.е. собственников помещений в многоквартирном доме, так как в законодательстве этот вопрос не урегулирован.

     2.5. Регистрация права собственности на земельный участок.

     2. 5.1. Всякое действие, направленное на развитие имущественного комплекса многоквартирного дома, неминуемо повлечет за собой необходимость проведения государственной регистрации прав на земельный участок.

     2.5.2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это акт признания этого права государством в лице регистрирующего органа (службы), обеспечивающий возможность реализации этого права его обладателем и оформляемый в виде записи о зарегистрированном праве в государственный реестр прав на недвижимое имущество.

     2.5.3. Регистрационный процесс начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации прав. К числу основных документов следует отнести:

     а) заявление о государственной регистрации;

     б) документы, удостоверяющие личность физического лица и юридических лиц:

     - документы, удостоверяющие личность;

     - доверенности;

     - учредительные документы;

     - свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

     - свидетельство о постановке на учет (с указанием ИНН) в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством Российской Федерации, по месту нахождения на территории Российской Федерации;

     в) документы, содержащие описание объекта недвижимости;

     г) правоустанавливающие документы:

     - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

     - договоры и другие сделки в отношении недвижимости имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

     - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

     - свидетельства о праве на наследство;

     - вступившие в законную силу судебные решения;

     - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

     - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи прав на момент ее совершения.

     д) документ, подтверждающий оплату государственной регистрации.

     2.5.4. Правоподтверждающие документы:

     свидетельство о государственной регистрации права

     или выписка из ЕГРП, выданное Федеральной регистрационной службой.

     Эти документы свидетельствуют о признании государством прав на недвижимое имущество в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Свидетельство о государственной регистрации права и выписка и ЕГРП содержат наименование и краткое описание объекта недвижимости, сведения о зарегистрированных правах недвижимости, сведения о зарегистрированных правах и данные о правообладателе, а также информацию о существующих на дату оформления документа ограничениях (обременениях) прав.

     2.5.5. Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации сделок с недвижимостью, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (п. 1 ст. 17 Закона о регистрации). План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а планы другого недвижимого имущества - соответствующим органом учета недвижимости.

     2.5.6. Законодатель наделил Федеральную регистрационную службу необходимыми полномочиями по проверке законности сделки. Осуществляя эти полномочия, Федеральная регистрационная служба вправе в случаях, прямо установленных законом, при приемке документов требовать дополнительные документы.

     2.5.7. В связи с тем, что государственная регистрация носит публичный характер, перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должен быть доступен для ознакомления заинтересованных лиц.

     

     III. Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав

     3.1. Защита права общедолевой собственности на земельный участок

     3.1.1.Защиту нарушенного или оспоренного  права общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственников квартир осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд.  Защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в суд.

     3.1. 2. В случае нарушения права общедолевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом собственников квартир (самовольное занятие части земельного участка, на который у собственников имеются документы, подтверждающие регистрацию права собственности на земельный участок) собственники имеют право обратиться в органы прокуратуры, которые осуществляют общий надзор за соблюдением законодательства органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами и гражданами либо непосредственно в суд.

     3.1.3. Кроме того, имеется ведомственный надзор в различных областях деятельности, который осуществляют федеральные структуры. Например, специально уполномоченные органы при осуществлении государственного земельного контроля взаимодействуют в установленном порядке с федеральными органами исполнительной власти и их территориальными органами, с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, правоохранительными органами, организациями и гражданами.

     3.1.4. За самовольное занятие земельного участка установлена административная ответственность. Земельным кодексом РФ предусмотрено право восстановления положения, существующего до нарушения права на земельный участок, пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающее угрозу его нарушения.

     3.1.5. В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем:

     признания права;

     восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

     признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

     признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

     самозащиты права;

     присуждения к исполнению обязанности в натуре;

     возмещения убытков;

     взыскания неустойки;

     компенсации морального вреда;

     прекращения или изменения правоотношения;

     неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

     иными способами, предусмотренными законом.